近日,國務院總理李克強簽署第656號國務院令,公佈《不動產登記暫行條例》,自2015年3月1日起施行。
  《條例》共六章三十五條,對不動產登記機構、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等作出規定。
  《條例》明確由國土資源部負責指導、監督全國不動產登記工作,同時要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區域不動產登記工作,並接受上級不動產登記主管部門的指導和監督。
  《條例》規定了登記簿的登記內容,要求登記機構設立統一的不動產登記簿,將不動產的自然狀況、權屬狀況、權利限制狀況等事項準確、完整、清晰地予以記載;規範了登記形式,要求登記簿原則上採用電子介質,暫不具備條件的,可以採用紙質介質;細化了保管責任,要求登記機構建立健全相應的安全責任制度,永久保存登記簿,配備安全保護設施,任何人不得損毀登記簿,除依法予以更正外不得修改登記事項,登記簿損毀、滅失的,要依據原有登記資料予以重建等。
  為方便群眾申請登記,減輕申請負擔,《條例》簡化了申請程序,強調當場審查的原則,對不符合法定條件不予受理的,以及不屬於該機構登記範圍的,要書面告知申請人,並一次性告知需補正內容或者申請途徑,否則視為受理;登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息,不得要求申請人重覆提交。
  《條例》要求國土資源部會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺,確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享;國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等不同部門之間要加強不動產登記有關信息互通共享。
  《條例》按照物權法的有關規定,把登記資料查詢人限定在權利人和利害關係人,有關國家機關可以依法查詢、複製與調查處理事項有關的登記資料;查詢登記資料要向登記機構說明查詢目的,不得將查詢獲得的資料用於其他目的,未經權利人同意,不得泄露查詢資料。
  為維護物權穩定,保護不動產權利人合法權益,《條例》還明確,本《條例》施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和製作的不動產登記簿繼續有效,不動產權利人已經依法享有的不動產權利,不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。
  國土資源部地籍司(不動產登記局)司長(局長)王廣華22日接受記者專訪時介紹,2015年下半年將開始陸續完成不動產登記操作系統軟件與信息平臺的對接,提供不動產登記信息查詢服務。目前已經形成了平臺建設的頂層設計,即將組織平臺的開發建設。
  據悉,目前國家層面不動產登記職責和機構建設基本完成,22個省份完成了省級職責整合,但市縣一級的職責和機構整合工作普遍沒有啟動。相關部門將商請中央編辦加強對地方職責和機構整合工作的聯合監督指導。
  王廣華說,要按照“不變不換”的原則,做好新舊權屬證書的銜接,確保已經依法發放的證書繼續有效。在新的證書頒佈前申請登記的,繼續發放舊版證書;新的證書頒佈後申請登記的,發放新版證書,原來各部門已經發放的證書繼續有效,不得強制要求更換證書,不增加企業和群眾負擔。對此,將儘快出台有關政策和意見。
  影響
  《不動產登記暫行條例》22日正式公佈,離明年3月1日實施,還有兩個多月。趁這段時間,我們可以自己普及一下不動產登記是啥子,有啥用。
  城裡
  最直接、最緊要的是房地統一
  對城裡人來說,不動產統一登記,最直接的是房地統一。人們經常說房地產,其實房產、地產是兩碼事兒。按國際標準,只有地產,沒有房產,所謂的不動產是指地產及其上面的建築物。因為在物理世界,只有土地是“不動”的。
  我國城市土地是國有制,普通商品房,房子是所有權,土地是使用權,國有土地使用權有70年期限。《物權法》原則上規定住房70年後,土地使用權自動延期,但規定得相當原則,有待具體的細則。在物權法各項細則中,有前提意義的就是《不動產登記條例》(現在加上了“暫行”二字),就是要實行不動產統一登記,當然包括房產與地產的統一。
  有房子的人,都特別珍惜自己的房產證,但從法理上說,“地產證”更牢靠,沒有“地本”的房本可以說相當虛幻。實施不動產統一登記就是要落實物權法要求,包括推動房產與地產統一,就是變成一個本本。這就是法學家們經常說的“不動產登記核心要件是登記簿”的意思。
  農村
  明確權屬將使農村土地“活”起來
  我國最大一筆不動產在廣大農村地區。
  憲法規定,我國農村和城郊實行土地集體所有制。由於經濟社會發展水平限制,我國農村集體土地在流轉、交易、抵押等方面市場空間尚未打開。相對於城市房地產,農村土地可交易性差,自然在“價格”上沒優勢。
  但價格上沒優勢,不影響價值上有絕對優勢。物權法及《不動產登記暫行條例》,在法律上界定了農村不動產的範疇,包括耕地、林地、草地、海域等,就是山水林田湖。英國人認為,只有鄉村地產才是真的不動產——某種意義上確實就是這樣。城裡七八十平方米住房,不能與農場、莊園、森林、海島同日而語。
  目前農村不動產交易性太差,但《不動產登記暫行條例》就要改變這一點,以農村承包地為大頭,農村宅基地、農村集體建設用地的流轉、改革,會使農村土地“活”起來,使農民獲得更多財產權。這些改革的前提,就是明確的權屬關係,也就是不動產統一登記。就是要明確這塊玉米地是誰家的,把權屬證書發到承包經營權或使用權人手裡,這塊地才能更順利、完整地流轉,所有權、承包權、經營權才談得上清晰分離。土地流轉、農地“入市”就具備了前提條件。這樣,農村不動產就值錢了。
  還要指出,“小產權房”不得進行不動產登記。不動產登記,並不能改變全世界都通行的土地用途管制,也不可能改變憲法規定的土地所有制。
  ■說“法”
  《條例》屬於私法範疇
  近日一項網絡調查顯示,近九成受訪者支持條例出台後“以房查人”反腐。
  群眾並非不明白、不珍惜自己的隱私,也不是不認法律這個“理兒”,而是對捆綁於房地產之上的腐敗行為深惡痛絕。中紀委網站公佈的多輪巡視情況顯示,房產領域腐敗仍是重災區。此外,屢屢被揪出的“房叔”“房嬸”,動輒擁有數十套房產。也正因如此,難免有人抱著“寧可不要隱私權,也要把貪官拉下馬”心態。
  專家解釋:《不動產登記暫行條例》與“陽光立法”性質不同,《不動產登記暫行條例》屬於私法範疇,包括公務人員財產申報制度在內的“陽光立法”屬於公法範疇。物權法所說的不動產信息“公開”,是指對不動產交易利害關係人,不同於公法意義上的“公示”“公告”。世界各國“陽光立法”針對的是官員,有強力的執法權,可以無孔不入,但不適用普通民眾。
  還清白者以清白,讓腐敗者無處遁形;將隱私權放進“保險箱”,讓腐敗現形於“聚光燈”。這需要一個完整的法治體系,不能混為一談,也無法互相取代。
  ■背景
  地方層面一直探索奠定基礎
  國土資源部政策法規司副司長魏莉華介紹,國土資源部組織收集整理了各大洲12個國家和地區、50多萬字的不動產登記法律法規資料研究,形成了豐富的理論研究和立法基礎。《不動登記暫行條例》為建立相關制度提供了基本法律依據。
  我國的不動產統一登記在地方層面一直在探索推進。重慶市借助體制優勢,早已實現地和房統一登記,且已經進入到操作層面,出台的操作流程規範已有效運轉多年。
  1997年,重慶直轄之初即在市級層面實行了土地和房屋行政主管部門合併設置,機構名稱為重慶市國土房管局。依托這一體制優勢,重慶自2004年率先在全國實行“城鄉合一、房地合一”登記制度,對於保護不動產權利人合法權益、保障交易安全、更加便民利民發揮了重要作用,為當前順利推進不動產統一登記奠定堅實基礎。
  《條例》條款選登
  第二十六條 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密;涉及國家秘密的不動產登記信息,應當依法採取必要的安全保密措施。
  第二十七條 權利人、利害關係人可以依法查詢、複製不動產登記資料,不動產登記機構應當提供。
  有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、複製與調查處理事項有關的不動產登記資料。
  第二十八條 查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的,不得將查詢獲得的不動產登記資料用於其他目的;未經權利人同意,不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。
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  《不動產登記暫行條例》全文
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  本版文圖均據新華社22日電  (原標題:農地“入市”將具備前提條件)
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